Les 9 étapes pour vendre son bien immobilier
Vendre un bien immobilier ne s’improvise pas. D’une part parce que cela concerne une somme importante, d’autre part parce que cela représente peut-être tout un pan de votre existence et que sa valeur financière n’est pas la seule que vous lui accordez. Vendre votre maison ou votre appartement va donc vous demander de l’anticipation, une préparation et de l’organisation, afin qu’elle se réalise rapidement et au meilleur prix. Voici les 8 étapes principales pour que votre transaction se déroule dans les meilleures conditions :
Préalable : La décision de vente
Les étapes :
1– Définir le prix du bien immobilier
2 – Choisir votre stratégie de vente
3 – Réaliser les diagnostics obligatoires
4 – Constituer votre dossier de vente
5 – Effectuer quelques travaux et opter pour le home staging
6 – Rédiger l’annonce immobilière
7 – Réaliser les visites
8 – Négocier et signer la promesse de vente
9 – Signer l’acte authentique
Les étapes :
1– Définir le prix du bien immobilier
2 – Choisir votre stratégie de vente
3 – Réaliser les diagnostics obligatoires
4 – Constituer votre dossier de vente
5 – Effectuer quelques travaux et opter pour le home staging
6 – Rédiger l’annonce immobilière
7 – Réaliser les visites
8 – Négocier et signer la promesse de vente
9 – Signer l’acte authentique
Étape préalable, la décision de vendre
Bien sûr, tout commence par là ! Pour une raison qui vous appartient, vous décidez de vous séparer de votre bien immobilier. Raisons professionnelles, agrandissement de la famille, envie de plus d’espace, les motifs de vente peuvent être divers. Mais dans bien des cas, vous serez plus ou moins attaché à votre logement et décider de vous en séparer sera douloureux. De ce fait, vous lui accorderez peut-être une valeur marchande subjective, correspondant à votre degré d’attachement. Grave erreur ! Vous devrez faire preuve d’objectivité.
1- Définir le prix du bien immobilier
C’est une étape cruciale et difficile. Vous devez définir le prix sur des bases objectives en faisant abstraction de votre estimation subjective. Le prix d’un bien immobilier doit être en adéquation avec les réalités du marché et être juste. Pour le déterminer, le mieux est de vous rapprocher de professionnels du secteur qui vous donneront des indications précises, voire l’estimeront.
2 - Choisir votre stratégie de vente
Deux principaux choix s’offrent à vous. Vendre seul, ou vous adresser à un professionnel, un agent immobilier par exemple.
Si vous décidez de réaliser seul votre transaction, n’oubliez pas que vendre un bien immobilier demande du temps et des connaissances juridiques. Par ailleurs, vous devrez élaborer une bonne stratégie de vente.
Si en revanche vous choisissez la seconde solution, il vous faudra réfléchir au mandant que vous souhaiterez signer avec le professionnel de l’immobilier. Il en existe trois :
● Le mandat simple vous permettant de mettre le bien immobilier en vente dans plusieurs agences différentes.
● Le mandat exclusif, accordant la négociation à un seul agent immobilier.
● Ou encore, le mandat semi-exclusif. Celui-ci consiste à mettre votre bien en vente chez un seul professionnel, en conservant la possibilité de vendre vous-même sans devoir de commission.
Pour choisir le bon agent immobilier, vous devez prendre en compte les services proposés, les tarifs appliqués et la réputation de l’enseigne notamment.
Si vous décidez de réaliser seul votre transaction, n’oubliez pas que vendre un bien immobilier demande du temps et des connaissances juridiques. Par ailleurs, vous devrez élaborer une bonne stratégie de vente.
Si en revanche vous choisissez la seconde solution, il vous faudra réfléchir au mandant que vous souhaiterez signer avec le professionnel de l’immobilier. Il en existe trois :
● Le mandat simple vous permettant de mettre le bien immobilier en vente dans plusieurs agences différentes.
● Le mandat exclusif, accordant la négociation à un seul agent immobilier.
● Ou encore, le mandat semi-exclusif. Celui-ci consiste à mettre votre bien en vente chez un seul professionnel, en conservant la possibilité de vendre vous-même sans devoir de commission.
Pour choisir le bon agent immobilier, vous devez prendre en compte les services proposés, les tarifs appliqués et la réputation de l’enseigne notamment.
3 – Réaliser les diagnostics obligatoires
Vous allez devoir constituer ce qu’on appelle un dossier de diagnostic technique de bien. Les diagnostics sont différents suivant qu’il s’agit de la vente d’une maison ou d’un appartement, et selon l’âge du bien. Les principaux sont :
● Le diagnostic loi Carrez : mesure des espaces privatifs,
● Le diagnostic performance énergétique,
● Les diagnostics amiante, plomb (CREP) et termites,
● L’information sur les mérules (champignons ligneux)
● Le certificat d’état des risques naturels et technologiques (ERNT),
● Le diagnostic gaz,
● Le diagnostic électrique,
● Le diagnostic pour assainissement non collectif.
Pour en savoir plus sur les diagnostics, n’hésitez pas à consulter notre article sur le sujet.
● Le diagnostic loi Carrez : mesure des espaces privatifs,
● Le diagnostic performance énergétique,
● Les diagnostics amiante, plomb (CREP) et termites,
● L’information sur les mérules (champignons ligneux)
● Le certificat d’état des risques naturels et technologiques (ERNT),
● Le diagnostic gaz,
● Le diagnostic électrique,
● Le diagnostic pour assainissement non collectif.
Pour en savoir plus sur les diagnostics, n’hésitez pas à consulter notre article sur le sujet.
4 – Constituer votre dossier de vente
Outre le dossier de diagnostic de votre bien immobilier, votre dossier de vente devra contenir :
● Votre titre de propriété,
● L’avis d’imposition de taxe foncière,
● Les copies de factures de gaz et d’électricité,
● L’attestation d’assurance habitation,
● Justificatifs des travaux effectués et factures.
Vous pouvez y ajouter un plan indiquant la surface habitable, un plan cadastral et des photos.
N’hésitez pas non plus à ajouter un descriptif du bien et de son environnement, un historique si vous le possédez, un état des travaux à réaliser éventuellement.
● Votre titre de propriété,
● L’avis d’imposition de taxe foncière,
● Les copies de factures de gaz et d’électricité,
● L’attestation d’assurance habitation,
● Justificatifs des travaux effectués et factures.
Vous pouvez y ajouter un plan indiquant la surface habitable, un plan cadastral et des photos.
N’hésitez pas non plus à ajouter un descriptif du bien et de son environnement, un historique si vous le possédez, un état des travaux à réaliser éventuellement.
5 – Effectuer quelques travaux et opter pour le home staging
Même si votre bien vous semble parfait, un petit coup de neuf n’est jamais superflu. Pour plusieurs raisons.
Premièrement, si vous vivez dans votre logement depuis un certain temps, celui-ci se sera forcément défraîchi. Même si vous ne vous en apercevez pas, par habitude. Pour vous en convaincre, il vous suffit d’adopter le point de vue de l’acheteur ou, mieux, de solliciter un regard extérieur.
Deuxièmement, il est indispensable que votre l’aménagement et la déco de votre logement soit chic, design, mais neutre ! Cela, afin que l’acheteur puisse se projeter plus facilement dans le logement. C’est donc le moment du grand tri, et du grand nettoyage. N’hésitez pas à aller jusqu’à investir dans des éléments de décoration et quelques meubles, c’est ce que l’on appelle le home staging. Le journal Le Monde en parle très bien dans cet article. Vous serez gagnant à la fin, car votre bien se vendra mieux, et plus vite.
Premièrement, si vous vivez dans votre logement depuis un certain temps, celui-ci se sera forcément défraîchi. Même si vous ne vous en apercevez pas, par habitude. Pour vous en convaincre, il vous suffit d’adopter le point de vue de l’acheteur ou, mieux, de solliciter un regard extérieur.
Deuxièmement, il est indispensable que votre l’aménagement et la déco de votre logement soit chic, design, mais neutre ! Cela, afin que l’acheteur puisse se projeter plus facilement dans le logement. C’est donc le moment du grand tri, et du grand nettoyage. N’hésitez pas à aller jusqu’à investir dans des éléments de décoration et quelques meubles, c’est ce que l’on appelle le home staging. Le journal Le Monde en parle très bien dans cet article. Vous serez gagnant à la fin, car votre bien se vendra mieux, et plus vite.
6 – Rédiger l’annonce immobilière
C’est une étape clé de votre vente. L’annonce immobilière sera rédigée avec soin et doit être complète. Elle doit mettre le bien en valeur, tout en restant honnête. Inutile de vanter une piscine de luxe s’il s’agit d’un petit bassin dans l’arrière-cour, par exemple ! Vous attirerez peut-être des acheteurs potentiels, mais leur déception sera tellement grande qu’ils repartiront très vite.
Soignez les photos ! Elles doivent être claires, proscrivez la sur ou sous-exposition et les flous, qui ne sont, dans ces cas-là, pas artistiques du tout !
Au minimum, l’annonce doit contenir la description suivante :
● Type de bien (maison, appartement),
● Situation du bien (sans donner l’adresse exacte, précisez la commune, si elle est en secteur rural, périurbain ou urbain),
● Caractéristique du bien. Pour une maison, précisez si elle est de plain-pied ou à étage, énumérez les dépendances, notez la présence du garage. Pour un appartement, l’étage, la présence d’ascenseur, d’un sous-sol, garage, etc.
● Surface, nombre de pièces et détails de chacune,
● Présence du terrain,
● Particularités la mettant en valeur (terrasse, véranda, piscine, balcon, surfaces vitrées particulièrement importantes…).
Soignez les photos ! Elles doivent être claires, proscrivez la sur ou sous-exposition et les flous, qui ne sont, dans ces cas-là, pas artistiques du tout !
Au minimum, l’annonce doit contenir la description suivante :
● Type de bien (maison, appartement),
● Situation du bien (sans donner l’adresse exacte, précisez la commune, si elle est en secteur rural, périurbain ou urbain),
● Caractéristique du bien. Pour une maison, précisez si elle est de plain-pied ou à étage, énumérez les dépendances, notez la présence du garage. Pour un appartement, l’étage, la présence d’ascenseur, d’un sous-sol, garage, etc.
● Surface, nombre de pièces et détails de chacune,
● Présence du terrain,
● Particularités la mettant en valeur (terrasse, véranda, piscine, balcon, surfaces vitrées particulièrement importantes…).
7 – Réaliser les visites
Que vous ayez choisi de vendre votre bien par vous-même ou que vous recouriez à une agence immobilière, de potentiels acheteurs se présentent. Ils vont visiter votre logement. Un agent immobilier pourra s’organiser pour regrouper les visites afin que cela soit moins fastidieux pour vous. Dans tous les cas, n’hésitez pas à faire le grand ménage et le grand vide. Nous le disions plus haut, s’il faut modifier votre intérieur pour qu’il soit plus vendeur, ne rechignez pas non plus.
8 – Négocier et signer la promesse de vente
Un visiteur est intéressé ? Va commencer la difficile négociation. Il tentera probablement de faire baisser le prix, rien de plus normal, ce sont les règles du jeu. Il ne laissera passer aucun petit défaut. Vous devrez argumenter et justifier votre prix. Mais si vous avez estimé votre bien au juste prix, vous aurez également prévu une marge. Ce qui vous permettra de faire le « geste » attendu par votre acheteur.
Si vous avez confié la vente à un professionnel, vous aurez défini avec lui la somme finale que vous souhaitez obtenir. Il aura établi le prix en fonction de ses propres marges et mènera les négociations en conséquence. Il pourra éventuellement vous consulter en cours de négociation.
Lorsque les parties seront tombées d’accord, vous signerez alors la promesse, ou le compromis de vente.
Si vous avez confié la vente à un professionnel, vous aurez défini avec lui la somme finale que vous souhaitez obtenir. Il aura établi le prix en fonction de ses propres marges et mènera les négociations en conséquence. Il pourra éventuellement vous consulter en cours de négociation.
Lorsque les parties seront tombées d’accord, vous signerez alors la promesse, ou le compromis de vente.
9 – Signer l’acte authentique
C’est l’ultime étape ! Elle s’effectuera devant notaire. Il peut s’écouler quelques semaines — jusqu’à trois mois généralement — entre la signature de la promesse de vente, ou du compromis de vente, et la vente elle-même. Ce qui vous permettra de vider les lieux totalement et de les rendre prêts à la cession. C’est le notaire qui percevra, de la part de l’acheteur, le montant de la vente, associé aux différents frais : ses honoraires, les frais d’enregistrement. Il peut s’écouler jusqu’à trois semaines avant qu’il ne vous reverse la somme qui vous revient.
Voilà, à ce stade, tout sera fini, une page de votre vie tournée, et vous partirez vers de nouvelles aventures !
L’équipe Gabriel est là pour vous soutenir et vous aider dans votre transaction immobilière. Pour une simple estimation ou un service complet, nous sommes à votre service, n’hésitez pas à contacter notre réseau.
Voilà, à ce stade, tout sera fini, une page de votre vie tournée, et vous partirez vers de nouvelles aventures !
L’équipe Gabriel est là pour vous soutenir et vous aider dans votre transaction immobilière. Pour une simple estimation ou un service complet, nous sommes à votre service, n’hésitez pas à contacter notre réseau.
Publié le 04/11/2022 par
Cyril POTTIER
Entrepreneur et fondateur de l'agence GABRIEL FRANCE, mon parcours débute dans le domaine de l'expertise comptable, mais ma passion pour l'immobilier m'a conduit vers cette aventure captivante. Avec GABRIEL FRANCE, nous apportons notre expertise à chaque étape de l'immobilier, de l'achat à la vente, en passant par la gestion locative. À travers chaque transaction, notre objectif est simple : assurer votre satisfaction.
