Est-il plus intéressant d'emprunter sur 20 ou 25 ans ?

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Est-il plus intéressant d'emprunter sur 20 ou 25 ans ?

Aujourd'hui, les crédits immobiliers se font sur une durée moyenne de 248 mois en décembre 2022 (soit 20 ans et 8 mois) par comparaison en 2004, la moyenne des durées des crédits immobiliers était inférieure à 15 ans (180 mois). C'est depuis la fin de l’année 2017 que le phénomène des crédits à longue durée est réapparu.

Les taux d’intérêts sont en augmentation et sont certes plus bas qu’il y a quelques années mais toujours reste-t-il que l’impact de la durée sur les mensualités est important. Ainsi, les cotisations d’assurance tout comme le coût des intérêts vont entièrement dépendre de la période de remboursement choisie. Il faut en tenir compte avant de s’engager car la note augmente en même temps que la durée du crédit.

Le réseau immobilier GABRIEL, votre partenaire immobilier en France, fait le point pour vous sur la durée idéale des crédits immobiliers.
 
L’évolution de la durée des crédits immobiliers
La hausse des prix de l'immobilier a incité les banques et les prêteurs financiers à augmenter la durée des prêts immobiliers, qui, en 2004, était en moyenne inférieure à 180 mois, soit 15 ans.

Les prêts immobiliers à 30 ans sont alors devenus monnaie courante, ce qui est l'une des raisons de la bulle immobilière.

L'augmentation de la durée moyenne des crédit à commencer en 2002 et s'est arrêtée en 2007. A partir de 2021, nous constatons que la durée moyenne des crédits immobilier change : l'ancien est proche de 20 ans, et le neuf est proche de 21 ans.

L'allongement de cette durée profite aux primo-accédants à la propriété, qui empruntent également des sommes importantes, allongeant ainsi la durée. Cependant, depuis 2020, le HCSF a limité la durée des nouveau crédit immobilier à 25 ans (27 ans pour le neuf) et a rendu ces recommandations contraignantes en 2021. Il est important de noter que les statistiques de l'Observatoire Crédit Logement-CSA montrent une augmentation de la durée des crédits immobiliers à 242 mois en mars 2022.

Allonger la durée = emprunter plus
L’allongement de la durée de remboursement du crédit immobilier est avant tout avantageux pour les primo-accédants, car ceux-ci ne disposent pas toujours de revenus assez importants pour faire un crédit sur une période courte.

Un autre avantage d’une durée de remboursement plus longue est d’emprunteur une somme plus importante, tout en n’augmentant pas le montant de la mensualité. Ceci peut alors permettre de choisir un bien immobilier mieux situé et plus confortable ou avec une surface habitable plus grande.

Lorsque l’emprunteur dispose d’un apport personnel pour souscrire à un crédit immobilier, l’établissement prêteur peut parfois lui conseiller de réduire le montant de celui-ci en allongeant la durée de remboursement. S’il est vrai que cela lui permettra de conserver une partie de son épargne qui était initialement destinée à financer le projet d’emprunt, il faudra bien mesurer le pour et le contre car l’épargne rapporte de moins en moins.

Il ne faut pas oublier que réduire son apport signifie s’endetter davantage, et même si l’argument des taux bas est mis en avant, la rentabilité n’est pas pour autant assurée. De plus, d’autres facteurs économiques comme l’inflation, la variation des revenus ou de la situation familiale sont difficiles à évaluer pour le futur.

S’il est évident que le pouvoir d’achat immobilier grimpe avec la durée, la capacité de financement de cette opération n’est en général pas rentable. A titre d’exemple, cinq années de remboursement supplémentaires (allant d’une durée de 20 ans à 25 ans), ce qui augmente donc le taux d’intérêt, ne permettent dans certains cas qu’une assez faible hausse de la capacité de financement.
 
Une durée limitée à 20 ans
C’est un fait, l’allongement de la durée de l’emprunt immobilier fait progresser considérablement son coût. Celui-ci représente l’ensemble des frais liés au crédit, c'est-à-dire les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur. Dans le fond, l’allongement de la durée d’un crédit immobilier ne profite qu’aux banques et établissements financiers, car la durée ne devrait jamais dépasser 20 ans. Ceci pour la simple et bonne raison que le gain par rapport au coût de quelques années supplémentaires est réellement minime.

Il est ainsi vivement conseillé d’optimiser son apport personnel pour faire un crédit sur une période plus courte. Si le montant de la mensualité augmente certes, un taux d'endettement de 33% est la norme et rien n’empêche de faire une demande d’aides au logement.

Prenons l’exemple d’un crédit de 150.000 euros sur 20 ans avec un taux fixe de 2% hors assurances et de 2,25% sur 25 ans. Le coût de l’assurance pour ces deux crédits à durée différente équivaut à 0,35% par personne.

Le résultat va changer selon la durée :
-             Sur le crédit de 20 ans, la mensualité sera de 846.33 euros assurances comprises avec un coût total des intérêts et de l’assurance de 53.119 euros.
-             Sur le crédit de 25 ans la mensualité sera de 741,70 euros assurances comprises avec un coût total des intérêts et de l’assurance de 72.510 euros.

Concrètement dans ce cas, l’allongement de la durée du crédit de cinq ans permettrait de faire baisser le montant de la mensualité de 104,63 euros, ce qui équivaut à une baisse de 12% par mois. Mais attention, le coût total du crédit augmente de 19.391 euros, ce qui représente 36% supplémentaire !

A ce prix, est-ce que l’économie mensuelle sur le montant de la mensualité en vaut la peine, voilà la question qu’il faut se poser. De plus il est aussi possible de choisir une durée de 21, 22, 23 ou 24 ans.
 
Emprunter sur une durée de 25 ans
Souscrire à un crédit immobilier sur une durée de 25 ans au lieu de 20 ans permet de rembourser une mensualité nettement moins élevée, mais augmente donc le coût du crédit. Cependant, pour l’emprunteur qui souhaite ne pas être asphyxié par une charge de crédit mensuelle trop lourde, cette solution reste adaptée. Il s’agit en quelque sorte de payer le confort qu’offre cette possibilité, et d’avoir un reste à vivre plus large.

Les mentalités et l'âge de la retaite ont évolué, si autrefois il fallait avoir payé son crédit immobilier au moment de la cessation d’activité, aujourd’hui celle-ci étant plus longue, rien n’empêche de rembourser un crédit plus longtemps.

Publié le 19/12/2022 par
Cyril POTTIER

Entrepreneur et fondateur de l'agence GABRIEL FRANCE, mon parcours débute dans le domaine de l'expertise comptable, mais ma passion pour l'immobilier m'a conduit vers cette aventure captivante. Avec GABRIEL FRANCE, nous apportons notre expertise à chaque étape de l'immobilier, de l'achat à la vente, en passant par la gestion locative. À travers chaque transaction, notre objectif est simple : assurer votre satisfaction.

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