La Loi Carrez pour une vente immobilière

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La Loi Carrez pour une vente immobilière

La Loi Carrez : Est-il obligatoire de réaliser un diagnostic de calcul de superficie pour une vente immobilière ?

La Loi Carrez exige que tout vendeur précise avec précision la mesure de la surface habitable d'un logement en copropriété. Ce diagnostic fait partie de la liste des diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente d'un appartement.

Comment la superficie est-elle calculée selon la Loi Carrez ?

La superficie en Loi Carrez est calculée en fonction de règles précises, permettant à l'acheteur de disposer d'un recours légal en cas d'erreur significative sur la mesure du logement. Ce calcul concerne la surface privative de l'habitation. Il est important de bien calculer la taille officielle de votre appartement afin de l'afficher correctement dans vos annonces immobilières et, surtout, dans votre compromis de vente.

Qui est concerné par la Loi Carrez ?

Depuis le 18 juin 1997, la Loi Carrez s'applique à tous les acquéreurs d'un lot en copropriété (ou d'une fraction de lot) en obligeant le vendeur à préciser la superficie du logement. Elle fait partie de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, publiée au Journal Officiel le lendemain, qui vise à renforcer la protection des acquéreurs de biens en copropriété. La Loi Carrez s'applique aux appartements, aux locaux commerciaux ou professionnels, aux chambres de service de plus de 8m², ainsi qu'à certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale. Toutefois, les logements vendus sur plan ne sont pas soumis à la Loi Carrez. Pour les maisons individuelles qui ne sont pas en copropriété, la mention de la surface Carrez n'est pas obligatoire, mais il est recommandé de préciser une superficie privative Carrez en plus d'une surface utile pour fournir une information complète à l'acquéreur, même si cela n'a pas de valeur juridique.

Comment est effectué le calcul de la superficie selon la Loi Carrez ?

Le calcul de la superficie Carrez se fait en prenant en compte la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les balcons, terrasses, garages, parkings, caves, etc., ne doivent pas être inclus dans le calcul. De plus, les planchers des parties du logement d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas pris en compte. Cette règle vise à garantir qu'une personne de taille moyenne puisse se tenir debout dans toutes les parties prises en compte dans la superficie. Il est donc important de prendre en compte les spécificités de votre logement lors du calcul. Des exemples et illustrations détaillant les éléments inclus ou exclus de la Loi Carrez sont disponibles sur différents sites afin de mieux comprendre les exigences et les méthodes de calcul. Par exemple, les placards sont pris en compte dans la Loi Carrez s'ils sont basés au sol et ont une hauteur supérieure à 1,80 mètre. Dans le cas d'app artements avec une hauteur de plafond inférieure à 1,80 mètre, il est préférable d'indiquer à la fois la surface en Loi Carrez et la surface habitable. Cela permet d'informer de manière transparente le potentiel acquéreur que l'appartement dispose d'une surface habitable plus grande que ce que reflète la superficie officielle. Cela peut être un avantage supplémentaire pour faciliter la vente.

Les calculs de superficie méconnus et souvent source d'erreurs
Il n'est pas toujours évident pour un particulier de savoir ce qui est pris en compte dans la superficie Carrez et ce qui ne l'est pas. Certains professionnels commettent même des erreurs en effectuant des mesures approximatives et en ne tenant pas compte de toutes les possibilités.
Par exemple, certains éléments peuvent soulever des questions quant à leur inclusion dans le calcul de la superficie, en plus des pièces classiques. Certains éléments tels que les caves, garages, parkings, terrasses et balcons ne sont pas inclus dans la mesure de la superficie Carrez. Cependant, s'ils ont une surface de plus de 8 mètres carrés avec une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre, les combles aménagés ou non, les vérandas, les greniers et les remises sont pris en compte dans le calcul.
Protection lors de l'achat et recours possibles de l'acheteur
Tout d'abord, si l'acte de vente d'un bien immobilier en copropriété ne mentionne pas la superficie en Loi Carrez, vous avez un mois pour demander l'annulation de l'acte de vente. Cependant, il est rare d'utiliser ce droit, car le notaire vérifie systématiquement la présence de cette mention dans votre promesse de vente et votre acte authentique.

Ensuite, si la surface mentionnée dans l'acte de vente dépasse de plus de 5 % la surface réelle, l'acheteur peut déposer une réclamation auprès du tribunal pour obtenir une réduction du prix de vente proportionnelle à la surface manquante pour l'ensemble des lots. C'est pourquoi il est essentiel de mesurer avec précision toutes les surfaces de toutes les pièces.

L'acheteur dispose d'un an à partir de la date de l'acte authentique pour déposer une réclamation pour tromperie sur la superficie Carrez. Il peut demander l'annulation de la vente (avec ou sans indemnité) ou une réduction du prix de vente proportionnelle à la surface manquante. Le montant des frais de notaire sera également recalculé en fonction du nouveau prix de vente. Tout montant payé en trop vous sera restitué.

Il est important de noter que la durée de validité du diagnostic Carrez est illimitée tant qu'il n'y a pas de travaux majeurs modifiant la superficie du logement.
Quel est le coût d'un diagnostic Carrez ? Peut-on effectuer les mesures soi-même ?
Rien n'interdit légalement à un vendeur particulier de réaliser lui-même les mesures et les calculs de la superficie Carrez et de les fournir directement. Cependant, en raison des risques de sanctions, il est préférable de ne pas ess ayer de falsifier la taille réelle de votre appartement ou de prendre le risque de commettre des erreurs de calcul, car cela pourrait vous coûter très cher par la suite.
Il est recommandé de faire appel à un professionnel habitué à effectuer des mesures précises pour cette obligation. Ce certificat de superficie fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente d'un appartement. Vous devez donc être en mesure de fournir ces informations, qui sont annexées au compromis de vente ou à la promesse de vente, dans ce qu'on appelle communément le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Cela est valable que le contrat soit réalisé par un notaire, une agence immobilière ou un particulier.

Lors d'un achat, il est important de prêter attention à ces diagnostics mentionnés dans votre contrat avant de vous engager, tels que le DPE, l'état de l'installation électrique, l'état de l'installation de gaz, la superficie Carrez, etc.

Un certificat Carrez a une durée de validité illimitée tant qu'il n'y a pas de modifications majeures affectant la superficie du logement.
De nombreux professionnels sont spécialisés dans la réalisation de ce type de diagnostic. Ils ont une meilleure maîtrise des méthodes de calcul et des nuances d'interprétation des réglementations. Étant donné le coût d'un diagnostic Carrez et les risques liés aux erreurs si vous le réalisez vous-même, il est fortement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur professionnel formé et certifié.

Le prix d'un certificat de superficie Carrez varie généralement de 60 à 90 € pour un studio et de 110 à 150 € pour une maison. Vous pouvez également regrouper l'ensemble de vos besoins en matière de diagnostics et demander un tarif groupé pour tous les diagnostics obligatoires. Avant de faire appel à un diagnostiqueur, vous avez le droit de comparer les tarifs et les prestations.

Publié le 15/05/2023 par
Cyril POTTIER

Fondateur du réseau GABRIEL. Expert-comptable de formation et passionné par les arts et les relations humaines. Je me suis orienté naturellement vers l'immobilier. Les biens que nous proposons sont le reflet de notre expertise et de notre passion.

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