Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un bien ?

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Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un bien ?

Dix diagnostics obligatoires pour la vente d’un logement

La liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’une maison ou d’un appartement ne cesse de s’agrandir. C’est ce qui constituera le dossier de diagnostic technique de votre compromis de vente. Nous vous expliquerons la description de chaque document que vous devez obligatoirement fournir pour pouvoir vendre votre logement en 2022. Cet acte sera réalisé pour le propriétaire par un diagnostiqueur professionnel qui aura passé une certification d’après le code de la construction et de l’habitation.

Ces documents permettent d’informer les potentiels acquéreurs sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente. Le but est de mesurer le risque d’un bâtiment, d’analyser les éléments de sécurité de vos installations.

Pour pouvoir vendre sa maison ou son appartement, voici les 10 diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser par le vendeur pour l’acquéreur en 2022 en France :
  • Le diagnostic loi Carrez
  • Le diagnostic performance énergétique du bâtiment
  • Le diagnostic amiante
  • Le diagnostic plomb
  • Le diagnostic termites
  • Le certificat d’état des risques naturels
  • Le diagnostic gaz
  • Le diagnostic électrique
  • Le diagnostic pour assainissement non collectif
  • L’information sur les mérules.

Ces diagnostics sont à des prix différents et ces non négligeables quand on additionne le coût de chacun de ces contrôles obligatoires. Certaines entreprises spécialisées dans les diagnostics peuvent vous proposer de réaliser l’ensemble de ces dix diagnostics.

Évitez de gérer cela acte par acte pour toutes vos installations.
N’hésitez pas à nous contacter pour vous conseiller notre partenaire.

À noter : Le propriétaire loueur doit également informer son locataire sur le risque (électricité, DPE, etc.).
Le diagnostic loi carrez
Le diagnostic du métrage en loi Carrez permet de déterminer avec précision la superficie, la surface, de votre bien (hors balcon, terrasse, cave, garage, etc.) dont la hauteur mesure au moins 1.80 m. Ce contrôle sur la surface est obligatoire pour toute vente d’un appartement ou d’une maison en copropriété ainsi que tous les lots de copropriété des immeubles à usage d’habitation ou commercial. La vente des maisons individuelles indépendantes n’est pas obligatoirement accompagnée de ce type de diagnostic.
Le diagnostic performance énergétique
Le diagnostic performance énergétique, le DPE, permet de quantifier le besoin énergétique de votre logement.
Cette analyse technique des matériaux du bâtiment, de son isolation et de son système de chauffage et de production d’eau chaude permet de calculer le nombre de kWh d’énergie primaire par m² et par an que consomme le logement.
Depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic performance énergétique est obligatoire dans toutes les annonces immobilière de vente (comme de location). Avoir un bien avec de bonnes performances énergétiques est donc désormais un argument pour vendre plus facilement.
C’est une information importante et très regardée par les acquéreurs dans votre dossier de diagnostic technique. Il peut être judicieux pour un propriétaire de faire des travaux d’amélioration énergétique pour mieux vendre ou mieux mettre en location.
Le diagnostic amiante
Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent être soumis à un diagnostic amiante. La présence ou l’absence d’amiante doit être étudiée aussi bien dans les parties privatives que dans les parties collectives d’une copropriété.
Pour une construction qui date d’avant l’interdiction de l’amiante, il convient de faire analyser tout le bâtiment. L’analyse de l’amiante a une durée de validité illimitée pour celle réalisée depuis le 1er janvier 2013. Une nouvelle analyse par un professionnel de l’amiante devra être faite en cas de date antérieure.
Le diagnostic plomb (CREP)
Le diagnostic plomb, aussi nommé le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), concerne tous les logements présents dans un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Si le seuil réglementaire est franchi, sa durée de validité n’est que d’un an.
Dans le cas contraire, le constat de risque d’exposition au plomb a une durée de vie illimitée lors d’une totale absence.
Jusqu’en 1949, de nombreuses peintures contenaient du plomb. Il peut donc rester des résidus de ce métal dans d’anciennes peintures qui n’ont pas été éliminées entièrement.
Le diagnostic termites
Obligatoire dans les logements se situant dans une zone d’habitation où un arrêté préfectoral au sujet des termites a été publié.
Attention le diagnostic qui spécifie la présence ou non de termites n’est valable que six mois à compter de sa date de réalisation.
Le diagnostic d’état des risques naturels ERP
Il a eu différentes appellations comme ERNT ou ERNMT pour l’état de risques naturels, miniers et technologiques. Il porte désormais le nom d’ERP après celui d’ESRIS pour état des servitudes risques et d’information sur sols. C'est un plan de prévention des risques naturels mais aussi technologiques, sismiques ou cycloniques. Le diagnostic d’état des risques naturels permet d’informer l’acquéreur des risques encourus sur cette zone d’habitation. Il est, lui aussi, valable six mois.
Le diagnostic gaz
Si votre appartement ou votre maison est équipé d’une installation de gaz naturel datant de plus de 15 ans, vous êtes contraint de fournir un diagnostic gaz qui prouve que l’équipement de votre installation est conforme.
Ce certificat est valable pendant une validité de trois ans. Il sert à prouver la sécurité de votre bâtiment comme pour l’électricité.
Le diagnostic électrique
Comme pour le gaz, le diagnostic électrique concerne tous les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans. La durée de validité d’un diagnostic électrique est également de trois ans.
Le diagnostic électrique sert à dresser un état des lieux actuel afin d’acheter en connaissance de cause. ll n’y a pas d’obligation de mise aux normes de l’électricité pour un acte de vente. C’est à l’acheteur de voir quels sont les travaux à prévoir en fonction du constat dressé et à en tenir compte dans son prix pour l’offre d’achat immobilier.
Le diagnostic assainissement non collectif
Celui-ci est devenu obligatoire depuis le 1e janvier 2011. Le diagnostic assainissement non collectif concerne toutes les maisons qui ne sont pas raccordées au tout à l’égout. Cette vérification permet de s’assurer que l’installation de collecte des eaux usées est bien conforme. En fonction du type de construction, il faudra également faire le constat de vos installations et de leur état.
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Il existe d’autres contrôles facultatifs
En plus de tout ces diagnostics obligatoires (électricité, plomb, surface, risques technologiques, etc.) pour une vente de maison ou d’appartement, il en existe d’autres qui restent facultatifs. Par exemple, on pourra parler de l'inormation sur la présence de mérules.

Il existe également le diagnostic internet et mobile qui n’est pas un diagnostic immobilier obligatoire pour la sécurité d’une vente, mais qui permet de renseigner l’acquéreur sur les performances de votre connexion Internet avec différents opérateurs.

Cas des parties communes pour les logements en copropriété
Votre acquéreur doit également être informé par le propriétaire de l’état des parties communes de votre copropriété. C’est quasiment le cas de tous les appartements en immeuble et de certaines copropriétés horizontales.
Plusieurs diagnostics sont à fournir pour votre dossier de diagnostics techniques (DDT). Pour cela, vous devez vous rapprocher de votre syndic de copropriété.

Publié le 14/09/2022 par
Cyril POTTIER

Fondateur du réseau GABRIEL. Expert-comptable de formation et passionné par les arts et les relations humaines. Je me suis orienté naturellement vers l'immobilier. Les biens que nous proposons sont le reflet de notre expertise et de notre passion.


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